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Der allgemeine Bebauungsplan wird von der Gemeinde erstellt, mit einer vorbereitenden Studie, nicht reglementierend, er wird einmal reglementierend, er durchläuft ein Anpassungsverfahren mit einer öffentlichen Anhörung.

Er ist verbindlich und deckt das gesamte Gebiet einer Gemeinde ab, er legt die Bodennutzung fest und besteht aus einer Reihe von grafischen und schriftlichen Kriterien.

## Was sind die Ziele eines allgemeinen Bebauungsplans?
 
Ziel des allgemeinen Bebauungsplans ist die harmonische Umsetzung und Ansiedlung menschlicher Aktivitäten auf dem Gemeindegebiet und die Gewährleistung einer nachhaltigen Entwicklung für die Gemeinde.

Nur der Rat des Bürgermeisters und der Schöffen kann über die Änderung oder Überarbeitung des allgemeinen Bebauungsplans entscheiden.

## Was ist der Inhalt des allgemeinen Bebauungsplans?

Der allgemeine Bebauungsplan teilt das Gemeindegebiet ein in

- Zonen, die bebaut sind oder bebaut werden sollen
- Gebiete, die frei bleiben sollen grüne Zone

Der allgemeine Bebauungsplan unterscheidet also klar zwischen bebaubaren und nicht bebaubaren Gebieten und legt für jedes Gebiet die Art der Bodennutzung fest, liefert Informationen über die Funktion, die auf dem Teil des Gemeindegebiets angesiedelt werden darf.

## Gibt es verschiedene Grade der Bodennutzung?

Mit dem Grad der Bodennutzung wird die bebaubare Dichte gemessen.

Sie wird durch 4 Koeffizienten für das Gebiet ausgedrückt, das einem besonderen Bebauungsplan unterliegt (neuer Stadtteil).

- Dichte der Wohnbebauung 
- Koeffizienten für die Bodennutzung 
- Koeffizienten für die Bodenbedeckung 
- Koeffizienten für die Bodenversiegelung. 

Diese Koeffizienten sind in einer Tabelle mit der Bezeichnung (schematische Darstellung des Grades der Bodenbedeckung) dargestellt, die das Gebiet, das der Ausarbeitung eines besonderen Bebauungsplans unterliegt (neues Stadtviertel), auf dem grafischen Teil des allgemeinen Bebauungsplans begleitet.

Die Planungszonen unterscheiden sich :

- Zone, die sich in einem vorübergehenden Bauverbot befindet.
- Landreserve

**Es wird zwischen verschiedenen Arten von Zonen unterschieden:**
- 
- Basiszonen, die die Funktionen der Bauweisen festlegen.
- Überlagerte Zonen weisen den Basiszonen Dienstbarkeiten zu, um die Stadtentwicklung zu lenken oder zu verfeinern.
- Zonen oder Räume, die in Ausführung bestimmter Rechts- und Verwaltungsvorschriften definiert werden. Sie zeigen das Vorhandensein von Vorschriften an, die aus anderen Gesetzen hervorgegangen sind und sich auf die Stadtentwicklung auswirken. 
Diese Zonen, sie zeigen nur den Erzähler durch eine dicke, farbige unterbrochene Linie an.

## Welche Auswirkungen hat der Generalbebauungsplan?

**1. Verbote, die die Immobilie während der Ausarbeitung eines allgemeinen Bebauungsplans betreffen können (fakultative Dienstbarkeit)**

Während der Studien oder Arbeiten, die zur Erstellung oder Änderung eines allgemeinen Bebauungsplans vorgesehen sind, kann nur der Gemeinderat mit Genehmigung des Ministers beschließen, dass alle oder ein Teil der von dem betreffenden Plan betroffenen Gebäude mit einer Dienstbarkeit des Änderungsverbots belegt werden. Die Dauer beträgt 1 Jahr und eine Verlängerung ist möglich, maximal 2x um 1 Jahr, vorzeitige Unterbrechung auf begründeten Beschluss des Gemeinderats.

Die Entscheidung des Gemeinderats und des Ministers wird im Memorial im Gemeindehaus durch Aushänge, auf der Internetseite der Gemeinde sowie in den vier im Großherzogtum Luxemburg gedruckten Tageszeitungen veröffentlicht.

Es besteht die Möglichkeit, vor dem Verwaltungsgericht Berufung einzulegen. Während dieser Zeit sind nur Wartungs- und Reparaturarbeiten erlaubt.

**2. Vorläufige Dienstbarkeit während des Planfeststellungsverfahrens ab dem Beschluss des Gemeinderats, das Genehmigungsverfahren für den allgemeinen Bebauungsplan einzuleiten.**

Jede Veränderung der Grenzen eines Grundstücks zum Zweck der Bebauung. Jede zusätzliche Konstruktion oder Reparatur. Alle allgemein beliebigen Arbeiten, die gegen die Bestimmungen des Entwurfs des allgemeinen Bebauungsplans verstoßen.

Um also eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben während des Verfahrens zur Verabschiedung des allgemeinen Bebauungsplans zu erhalten, müssen die geplanten Arbeiten mit dem geltenden allgemeinen Bebauungsplan und dem Entwurf des allgemeinen Bebauungsplans im Verfahren übereinstimmen. Es muss sichergestellt werden, dass alle notwendigen Informationen eingeholt werden, bevor ein Bauprojekt auf der Grundlage eines Generalbebauungsplans von 1937 entwickelt wird. in Bezug auf den Zeitpunkt, an dem die Gemeinde ihre Änderung des Generalbebauungsplans im Annahmeverfahren einführen will (die Dienstbarkeiten werden mit dem Inkrafttreten des Generalbebauungsplans endgültig)

**3. Entschädigung**

Das Recht, einen Antrag auf Entschädigung aufgrund von Dienstbarkeiten zu stellen, die aus einem allgemeinen Bebauungsplan hervorgehen, wird auf 5 Jahre nach dem Inkrafttreten des allgemeinen Bebauungsplans festgelegt, der diese Dienstbarkeiten geschaffen hat.

Eine Entschädigung kann eventuell gewährt werden, wenn die Dienstbarkeiten zu einer Verletzung erworbener Rechte oder einer materiellen Veränderung des vorherigen Zustands führen, die einen direkten, materiellen und sicheren Schaden verursacht.

Was ist ein Generalbebauungsplan?

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Was verstehen wir unter kommunaler Planung? Diese kommunale Planung und Organisation des Gemeindegebiets ermöglicht es im Allgemeinen, die Besonderheiten der verschiedenen Teile des Gemeindegebiets zu berücksichtigen, und sie wird durch den Masterplan der Landnutzung geleitet.

Sie enthält die Bestimmungen und Ziele des RGD und macht die sektoralen Masterpläne und Flächennutzungspläne verbindlich, wobei sie mit dem Gesetz vom 17. April 2018 in Bezug auf die Flächennutzungsplanung in Einklang steht, wenn sich eine solche Maßnahme als notwendig erweist.

In Bezug auf die Stadtentwicklung ist es die Reihe von Zielen und Ansätzen und andere Maßnahmen, die notwendig sind, um die Entwicklung von Gemeinden und Städten unter Berücksichtigung ihrer populären, ökologischen, wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen, finanziellen und räumlichen Ressourcen zu lenken und zu lenken, die den allgemeinen Rahmen schaffen.

## Was sind die Ziele der kommunalen Planung und Stadtentwicklung?

Ihre Aufgaben oder Ziele bestehen darin, die Wahrung des allgemeinen Interesses zu gewährleisten, indem sie der Bevölkerung durch eine harmonische Entwicklung aller kommunalen Gebiete optimale Lebensbedingungen sichern.

## Die detaillierteren Ziele lauten wie folgt:

- eine effiziente Nutzung des Bodens und des Raums, sowohl im städtischen als auch im landwirtschaftlichen Bereich, wobei die Komplementarität zwischen wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Zielen zu gewährleisten ist
- eine harmonische Entwicklung der städtischen und ländlichen Strukturen, einschließlich der Kommunikations- und Dienstleistungsnetze, und die Bereitstellung von Strukturen in Übereinstimmung mit den Zielen der allgemeinen Raumplanung
- sorgfältiger Umgang mit Energie, Energieeinsparung bzw. Nutzung erneuerbarer Energien.
- die Entwicklung städtischer und ländlicher Strukturen mit einer Mischung von Kapazitäten zur Verbesserung der Lebensqualität der Bevölkerung und der städtebaulichen Qualität des Ortes.
- die Beachtung des Schutzes der natürlichen Umwelt und der Landschaft bei der Verfolgung der Ziele
- die Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit und Hygiene.

Was sind die Ziele der kommunalen Planung und Stadtentwicklung?

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Ziel der Raumplanung ist es, die Achtung und das Interesse der Allgemeinheit zu gewährleisten, indem der Bevölkerung ein stabiler Lebensstandard und optimale Bedingungen geboten werden, und eine nachhaltige Entwicklung in allen Teilen des Staatsgebiets zu fördern. 

Der Flächennutzungsplan beobachtet und überwacht die territoriale Entwicklung und sorgt dafür, dass sektorale, kommunale oder interkommunale, nationale, grenzüberschreitende und internationale Politiken, die sich auf die territoriale Entwicklung auswirken, umgesetzt werden.

**Es gibt 2 Kategorien von Landnutzungsplänen:** 
- ein raumordnerisches Leitprogramm
- ein sektorales Leitprogramm

Das Raumordnungsleitprogramm, es wurde für das Gesamtverkehrskonzept und die geografische Entwicklung entwickelt. 

Und das sektorale Leitprogramm, es geht eher um alles Rechtliche und um die Flächennutzungspläne. 

## Definition Leitprogramm für die Raumplanung

Er legte eine Integrationsstrategie für sektorale Programme fest, die sich auf die Raumentwicklung auswirken. 

## Was sind die Handlungsfelder des Masterplans für die Flächennutzungsplanung?

Der Masterplan für die Flächennutzungsplanung verfolgt einen integrierten Ansatz für die Flächennutzungsplanung und stellt Verbindungen zu den folgenden Handlungsfeldern her:

- Stadt- und Bauernentwicklung
- Verkehr und Telekommunikation
- Umwelt und natürliche Ressourcen

## Definition System der Entwicklungs- und Anziehungskraftzentren

Das System der Entwicklungs- und Anziehungszentren ist ein System von städtischen Zentren oder Ortschaften, die mit öffentlichen oder privaten Dienstleistungen so gut ausgestattet sind, dass sie eine mehr oder weniger wichtige Versorgungsfunktion nicht nur für sich selbst, sondern auch für ihr Umland übernehmen können.

Die Entwicklungs- und Anziehungszentrumssysteme werden nach ihrer Bedeutung und Leistungsfähigkeit hierarchisch gegliedert.

- Sie sind wie folgt geordnet: 
- Höhere Ordnung (Luxemburg-Stadt)
- mittlere Ordnung (Esch/Alzette)
- Regionale Zentren (z.B. Mersch, Redange) 

## WAS IST DAS KONZEPT VON VERKEHR UND ENTWICKLUNG?

Eine von der Regierung in Auftrag gegebene Studie wurde im Januar 2004 entwickelt, um die Auswirkungen des anhaltenden Wirtschafts- und Bevölkerungswachstums auf die Verkehrsplanung zu analysieren und eine mittel- und langfristige Strategie für eine bessere Kombination von Raumplanung, Verkehrsplanung und Naturschutz zu entwickeln.     

## WELCHE AUSWIRKUNGEN HABEN DIE SEKTORALEN RICHTPLÄNE?

Die sektoralen Richtpläne haben direkte Auswirkungen auf die Raumordnung und die Bodennutzung auf nationaler Ebene und sind somit die Instrumente, mit denen die mittel- und langfristige Raumentwicklung Luxemburgs umgesetzt werden kann. 

Der sektorale Richtplan ist durch die **am 1. März 2021** in Kraft getretene großherzogliche Verordnung verbindlich vorgeschrieben, die schriftliche oder grafische Anforderungen enthält, die : 

- Die Möglichkeit der Gemeinden, Siedlungsgebiete auszuweisen oder zu erweitern, verbieten oder einschränken. 
- Die Wahlmöglichkeiten der Gemeinden ein wenig auf die Art der vorzusehenden Bodennutzung beschränken.
- Verbietet die Ausweisung oder Erweiterung zusätzlicher Gebiete einer bestimmten Nutzungsart. 
- Kann eine Umwidmung von Gebieten verlangen, die einer geordneten Nutzungsart zugewiesen wurden.
- Schreibt Fonds eines Bauverbots oder einer Baubeschränkung, lineare Bauten oder Anlagen vor.  

**Es gibt zwei Arten von sektoralen Masterplänen:**

- Primäre sektorale Masterpläne → Diese Pläne werden in den Bereichen Verkehr, Wohnungsbau, Bauern und Gewerbegebiete erstellt und betreffen die großen Handlungsfelder der Raumplanung. 
- Sekundäre sektorale Masterpläne→ Diese Pläne haben weniger direkte Auswirkungen auf die Landnutzung als die primären Masterpläne, sie betreffen in der Regel spezifische Einrichtungen, die in einem national konformen und effizienten Ansatz und unter Berücksichtigung der Ziele des (Leitprogramms) organisiert und reguliert werden sollen.  

## WAS SIND DIE ZIELE EINES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS?

Ein sektoraler Masterplan hat zum Ziel, Regeln aufzustellen, die für die Erschließungsmöglichkeiten, die Erschließung oder die Bebauung von Stadtvierteln, die er zu errichten beabsichtigt, erforderlich sind.

Es handelt sich also genauer gesagt um einen Bebauungsplan für ein nationales Interesse, der auf die Katasterparzellen einer oder mehrerer Gemeinden zugreift, die ein bestimmtes, zu bebauendes Gebiet bilden, indem sie ihm eine Nutzung geben.

Ein konkreter und detaillierter Flächennutzungsplan, der gegebenenfalls an die Umsetzungsebene angepasst ist. Er wird in Übereinstimmung mit den Optionen des Masterplans für die Flächennutzungsplanung und den Beschlüssen der Regierung im Rat ausgearbeitet.

Was sind die Ziele der Raumordnung?

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Welche Dokumente muss ein Immobilienmakler bei der Anmeldung registrieren?

- Der Verkaufsauftrag
- Der Verkaufskompromiss

**Die Fristen sind :**

Im Fall eines Immobilienmaklers muss dieser die Unterlagen innerhalb von 10 Tagen einreichen. Bei einem Kunden, der seine Immobilie allein verkauft, hat er eine Frist von 3 Monaten.

- Die Eintragungsgebühren sind vom Käufer zu tragen.
- Der Satz für die Verkaufsregistrierung beträgt 5 % +2/10 = 6 %.
- Der Satz für die Hypothekenumschreibungsgebühr = 1 %.
- Insgesamt 7 % sind vom Käufer der Immobilie zu tragen.

## Was ist eine Steuergutschrift?

Es ist, wenn man von ersten Immobilienkäufen in Luxemburg spricht, die als Wohnraum dienen, kann eine Person eine Steuergutschrift von 20.000 € erhalten.

## Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Steuergutschrift zu erhalten?

Der Erwerber muss der Verwaltung innerhalb von drei Monaten jede Veräußerung oder jede Änderung des Auftrags der betreffenden Immobilie schriftlich mitteilen. Das heißt, der Erwerber muss bestimmte Bedingungen erfüllen wie :

- Persönliche Belegung der betroffenen Immobilie für 2 Jahre ab dem Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
- Keine Vermietung während der 2 Jahre oder Einrichtung eines Büros, in dem die Person ihren beruflichen Beruf ausübt.

**(außer in Ausnahmefällen)**

- Krankheit.
- Tod des Ehepartners oder Scheidung.
- Zwangsversteigerung der Immobilie.
- Enteignung aus Gründen des öffentlichen Nutzens.

Und je nach der finanziellen Situation des Klienten mit allen Kosten, die er finanzieren muss. Es ist auch möglich, nicht die gesamte Summe von 20.000 € zu nutzen, und könnte einen Teil des Kredits für einen späteren Kauf stehen lassen.

## Gibt es eine Sonderregelung?

ja für den Fall, dass der Kunde die Absicht hat, die Immobilie weiterzuverkaufen, muss dies dem Notar bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde mitgeteilt werden, da der Kunde dann nicht die 1 %ige Umschreibungsgebühr zahlen muss.

**Rückerstattung der Pauschale für die Registrierungs- und Umschreibungsgebühr**

Wenn eine Person eine Immobilie kauft und sie innerhalb von zwei Jahren wieder verkauft, erhält sie 6 % der Registrierungs- und Umschreibungsgebühr zurück.

Und wenn eine Person eine Immobilie kauft und sie innerhalb von 4 Jahren wieder verkauft, erhält sie 4,8 % zurück.

## Gibt es Sonderfälle für die Zahlung der Eintragungsgebühr?

Ja, wenn es sich um einen Verkauf (VEFA) von Neubauten handelt. Wenn z. B. der bestehende Bau 40 % beträgt, zahlt der Kunde im Verhältnis zu dem, was bereits vorhanden ist, d. h. ebenfalls 40 %. Bei der Steuergutschrift für VEFA ist die Frist für die Rückzahlung länger als bei einer bestehenden Immobilie, sie beträgt vier Jahre und es besteht die Möglichkeit, sie zu verlängern. Und bei allem, was mit VEFA zu tun hat, gibt es keinen Kompromiss, sondern eher einen Reservierungsvertrag.

## Gibt es einen kommunalen Zuschlag, wenn man auf dem Gebiet der Stadt Luxemburg wohnt?

Personen, die durch Verkauf oder Tausch, Schenkung oder ähnliche Handlungen auf dem Gebiet der Stadt Luxemburg leben, sind von einer Steuer in Höhe von 50 % der redus Eintragungsgebühren betroffen. D.h. die 6 % Eintragungsgebühr + 1 % Eintragungsgebühr + die 3 % redus Eintragungsgebühr: insgesamt =10 %.

**Ausnahme**: Einfamilienhäuser.

Welche Dokumente muss ein Immobilienmakler registrieren?

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In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung sind. Und wie funktioniert das?

## Was ist der Zweck der Geldwäsche?

Geldwäsche umfasst die Wiederverwendung von (Geld-)Produkten kriminellen Ursprungs, um ihren illegalen Ursprung zu verschleiern.

- Eine Primärstraftat
- Eine legale Einheit schaffen
- Eine kriminelle Aktivität verbergen

## Was sind die Schritte der Geldwäsche?

### Die Schritte der Geldwäsche :

- Anlegen oder Einspritzen eines Kontos bei der Bank. 
- Auf unehrliche Weise schmutziges Geld einführen, um den Ursprung des Verbrechens zu verschleiern. 
- Anschließend Käufe von Banktiteln tätigen, in Immobilien investieren oder legitime Anschaffungen tätigen.

### Die Schritte der Terrorismusfinanzierung :

- Anlage von Vermögenswerten im Finanzsystem.
- Füllen, Verbergen oder Transfer von Geldern an mehrere Institutionen, um den Ursprung zu verschleiern.
- Verteilung verteilter Gelder zur Finanzierung krimineller oder terroristischer Aktivitäten.

## Was ist ein Primärdelikt?

Primärdelikte sind, wenn es um Drogenhandel, Entführung, Zuhälterei oder Diebstahl geht.

Wissentlich die Art und Herkunft, den Ort, die Verfügung, die Bewegung oder das Eigentum von kriminellen Geldern durch jedes Mittel wahrheitswidrig erleichtert, z. B. Drogenhändler.

- Wissentlich Unterstützung bei der Platzierung, Verschleierung, Tarnung, Übertragung oder Umwandlung von kriminellen Geldern. 
- Erwerb, Besitz oder Verwendung krimineller Gelder, wenn man zum Zeitpunkt der Entgegennahme weiß, dass sie aus einer oder mehreren Primärstraftaten stammen. 

Alle Berufsgruppen (Bank, Immobilien, Notar, Anwalt) 

**Die Strafen sind:**

Geldstrafe von 1250 bis 1.250.000 € oder 1 bis 5 Jahre Haft im Wiederholungsfall. 
nach dem Gesetz vom 12. November 2004 in der geänderten Fassung vom (12. Februar 2018) Barzahlung für einen maximalen Moment von 10.000 € Berufspflichten in Bezug auf AML. 
AED-Rundschreiben Nr. 764 vom 29. April 2013 für Immobilienmakler

## Was sind die beruflichen Pflichten eines Immobilienmaklers?
 
Auf die Identität des Kunden achten. Wenn wir feststellen, dass es sich um einen Risikokunden handelt, müssen wir eine Meldung über verdächtige Transaktionen vornehmen.

## Welche Wachsamkeitsmaßnahmen müssen durchgeführt werden?

- Identifizierung und Authentifizierung des Kunden (ab dem ersten Kontakt). 
- Die Identifizierung des wirtschaftlichen Eigentümers. 
- Die Filterung von Namen mithilfe von Watchlisten. 
- Eine ständige Wachsamkeit in der Geschäftsbeziehung. 
- Eine Pflicht zur Aufbewahrung von Unterlagen. 

Man muss Informationen über seine Aktivitäten, seinen Zweck, geplante Geschäfte und die wirtschaftliche Herkunft der Gelder haben.

**Die erforderlichen Daten :**

- für natürliche Personen → Reisepass, Foto+ Unterschrift, Nachweis des aktuellen Wohnsitzes. 
- für juristische Personen → müssen wir mehr prüfen.
- Status des Unternehmens, aktueller Auszug aus dem Handelsregister.
- der wirtschaftliche Eigentümer
- Rechtsstatus der juristischen Person 

## Was versteht man unter einer PPE-Person?

Das sind Politiker wie (Staatsoberhaupt, Regierungschef, Minister, Botschafter, Offiziere, Streitkräfte...) und es betrifft auch direkte Familienmitglieder. 

Und daher gibt es bestimmte Verfahren, die eingehalten werden müssen.

## Welche Maßnahmen müssen wir anwenden, wenn wir einen PEP-Kunden haben?

- Vor Aufnahme einer Geschäftsbeziehung die Genehmigung einer höheren Hierarchieebene einholen.
- Die Herkunft des Vermögens sowie die Herkunft der für die Transaktion relevanten Gelder feststellen. 

Als Vorsichtsmaßnahme ist eine regelmäßige Aktualisierung für die Kundendaten erforderlich. 

Zu beachten ist, dass die Aufbewahrung von Dokumenten gegen Geldwäsche auf 5 Jahre begrenzt ist, bei Geschäftsunterlagen sind es 10 Jahre. 

Was ist Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung?

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Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie zunächst wissen, was ein Miteigentum und ein Los ist.

Ein Miteigentum ist eine Gesamtheit von mindestens zwei Losen, zwei Miteigentümern auf demselben Grundstück. 
Es ist die Gesamtheit der Miteigentümer, die ab zwei Losen verpflichtend ist. 

Jedes Los hat Tausendstel und eine vertikale Katasternummer.

Ein Miteigentum hat insgesamt 1000 Tausendstel und jeder Miteigentümer besitzt eine Anzahl von Tausendsteln, die in Bezug auf die Größe seiner Immobilie, einschließlich der gemeinsamen Teile, festgelegt ist.

Die Amtszeit eines Verwalters beträgt maximal drei Jahre und kann nach einer Abstimmung der Generalversammlung mit absoluter Mehrheit verlängert werden. 

## Was ist die Aufgabe eines Verwalters von Wohnungseigentum?

- Vor Gericht handeln
- Instandhaltungsarbeiten durchführen
- Die Einhaltung der Miteigentumsordnung beobachten.
- Verträge zum Erwerb oder Verkauf abschließen 
- Generalversammlungen abhalten
- bei dringenden Arbeiten eingreifen
- Den Haushalt aufstellen und die Buchhaltung machen 
- Die Miteigentümer beraten.

Parallel dazu gibt es auch den Miteigentumsverwalter 

## Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Gewerkschaft ist der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft mit Rechtspersönlichkeit, die automatisch mit dem Verkauf des ersten Grundstücks entsteht. 

Die Gewerkschaft trifft die Entscheidungen und nicht der Verwalter. 

**Gibt es in einem Miteigentum gemeinsame Teile und private Teile?**

- PRIVATE TEILE: gehören einem oder mehreren Miteigentümern. 
- GEMEINSAME TEILE: gehören der Eigentümergemeinschaft. (z. B. Treppenhaus, technische Räume, Mülltonnenräume, Fundamente, tragende Wände) 

**Gibt es in einem Miteigentum Gemeinschaftseinrichtungen?** 

- Das sind Einrichtungen, deren Eigentum nicht allen Miteigentümern, sondern nur einigen wenigen Miteigentümern gemeinsam zusteht.
- Die Beteiligung richtet sich nach dem Grad der Nützlichkeit, die diese Elemente für die einzelnen Parzellen haben 

## Ist die Hauptversammlung der Wohnungseigentümer obligatorisch?

Es gibt verschiedene Schritte für die Hauptversammlung : 

- Versand eines Einberufungsschreibens an alle Miteigentümer. (mit dem Datum, der Uhrzeit und dem Ort der Versammlung).
- Der Verwalter führt eine Anwesenheitsliste für die Miteigentümer jedes Tausendstel.
- Der Verwalter ist in der Lage, einmal im Jahr nach der HV eine Abrechnung für jeden Miteigentümer zu geben.

## Was ist die Mehrheit in einer Generalversammlung und wozu dient sie?

Es gibt vier verschiedene Mehrheiten:

- Einfache Mehrheit
- Absolute Mehrheit
- Mehrheit der % ODER doppelte Mehrheit 
- Einstimmigkeit 

- **Einfache Mehrheit:** Sie wird angewandt, wenn es um Entscheidungen über den Jahreshaushalt, monatliche Vorschüsse, Reservefonds, Betriebsmittelfonds, Wartungsarbeiten oder Reparaturen an gerissenen oder kaputten Fassaden geht. 

_Mehrheit der anwesenden und vertretenen Tausendstel genehmigt, wenn > 300/1000 dafür stimmen._

- **Absolute Mehrheit:** Dies gilt für die Ernennung/Abberufung des Verwalters und des Verwaltungsrates sowie für die Erteilung von Genehmigungen an bestimmte Miteigentümer, für Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, für eine rissige Fassade und einen schlechten Energiepass, für eine neue isolierende Fassade. 

_Genehmigt, wenn > 500/1000 dafür stimmen (es müssen also 500/1000 zur HV erscheinen)._

- **%-Mehrheit ODER doppelte Mehrheit:** Wenn Verfügungshandlungen geändert werden, Immobilienerwerb (Verpachtung eines Gemeinschaftsgartens oder Verschenken, Änderung der Eigentumsordnung, Verbesserung der rissigen Fassade und schlechter Energiepassausweis, neue isolierende Fassade). 

(Selbst ein Eigentümer einer einzelnen Garage zählt für die Beschlussfassung der Hauptversammlung). 

_mindestens 750/1000 von ALLEN Miteigentümern + Mehrheit von ALLEN Miteigentümern_

-  **Einstimmigkeit:** Alle Änderungen der Lastenverteilung, Änderung der Zweckbestimmung der privaten Teile (Einrichtung einer Arztpraxis in der Wohnung) betreffen nicht die Bauarbeiten.

Wenn nur ein Miteigentümer dagegen stimmt, auch wenn er nur einen Stellplatz besitzt, dann ist die Abstimmung nicht gültig. 

_Genehmigt, wenn 1000/1000 dafür stimmen._

Ein Hausverwalter, was ist das?

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Entscheiden Sie sich zwischen Miete und Kauf einer Immobilie? Vielleicht sind Sie bereit, aus Ihrer Mietwohnung auszuziehen und eine eigene Immobilie zu erwerben. Oder vielleicht ziehen Sie in eine neue Stadt und erwägen, eine Immobilie zu mieten, bevor Sie den Sprung ins Eigenheim wagen. Was auch immer Ihre Gründe sind, nehmen Sie sich einen Moment Zeit, um darüber nachzudenken, wie die Miete oder der Kauf einer Immobilie Ihr Leben jetzt und in Zukunft beeinflussen wird.

## Sollten Sie eine Immobilie mieten oder kaufen? 3 Fragen, die Sie sich stellen sollten:

Jeder von uns hat seinen eigenen Lebensstil, seine finanzielle Situation und seine langfristigen Lebensziele, die unsere Entscheidung, eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen, beeinflussen. Um dies für sich selbst zu klären, sollten Sie sich drei wichtige Fragen stellen.

### 1) Ist Mieten oder Kaufen das Richtige für Sie?

Eine der wichtigsten Fragen, die Sie sich stellen sollten, wenn Sie entscheiden, ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen wollen, ist Ihr Zeitplan. Wenn Sie z. B. gerade erst in eine neue Stadt gezogen sind, bald einen Jobwechsel planen oder nicht lange in der Gemeinde bleiben wollen, ist es vielleicht sinnvoller, zu mieten. Der Verkauf von Immobilien kostet Geld, und wenn Sie zu früh nach dem Kauf verkaufen, lohnt es sich möglicherweise nicht.

Wenn Sie hingegen eine Gemeinde gefunden haben, in der Sie sich niederlassen möchten, ist der Kauf vielleicht die beste Option. Für Käufer, die planen, länger als ein paar Jahre in einer Gegend zu leben, bietet der Besitz einer Immobilie mehr Stabilität und vielleicht auch mehr finanzielle Vorteile.

### 2) Wie groß ist Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit?

Beim Kauf und bei der Miete sind jeweils eigene Kosten zu berücksichtigen - und das kann den Unterschied ausmachen, ob man Mieter oder Eigentümer wird. Für einen Kauf benötigen Sie genügend Geld auf der Bank, um eine Anzahlung zu leisten und die Abschlusskosten zu bezahlen. Die Höhe dieser Gebühren hängt von Ihrem Hauskredit, Ihrem Kreditgeber, dem Wohnungsmarkt und anderen Faktoren ab. Viele Käufer leisten eine Anzahlung von nur 3 %, obwohl Sie mit einer größeren Anzahlung in der Regel Geld für Zinsen und Hypothekenversicherung sparen.

Mit dem Besitz einer Immobilie sind auch laufende Kosten verbunden - Hypothekenzahlungen, Instandhaltung, Versorgungsleistungen und verschiedene Arten von Hausversicherungen. Erfahren Sie mehr über die Kosten des Immobilienkaufs oder nutzen Sie einen Hypothekenrechner, um herauszufinden, was Sie sich leisten können.
Wenn der Kauf einer Immobilie Ihre Ersparnisse aufzehrt oder Ihr monatliches Budget belastet, kann es sinnvoll sein, vorerst weiter zur Miete zu wohnen. Um zu mieten, müssen Sie in der Regel nur einen Mietantrag ausfüllen, die Anmeldegebühr bezahlen, eine Kaution hinterlegen und die erste und letzte Monatsmiete bezahlen. Wenn Sie sich für die Miete entscheiden, haben Sie auch Zeit, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, was Ihnen Geld für Hypothekenzinsen und andere Kreditkosten sparen kann.

Denken Sie daran, dass sich Ihre monatliche Mietzahlung wahrscheinlich jedes Mal erhöht, wenn Ihr Mietvertrag zur Verlängerung ansteht. Je nach Wohnungsmarkt kann es sein, dass Sie am Ende mehr für die Miete zahlen als für eine Hypothek. Ein Miet- oder Kaufrechner kann Ihnen dabei helfen, die für Sie beste Lösung zu finden, aber bedenken Sie, dass es sich dabei nur um eine grobe Schätzung handelt.

### 3) Passt die Miete oder der Kauf einer Immobilie zu Ihrem Lebensstil?

Ob man eine Immobilie mietet oder kauft, ist auch eine Frage des Lebensstils. Ein Eigenheim ist eine langfristige Investition, mit der Sie im Laufe der Zeit ein Vermögen aufbauen können. Das bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie als Investition betrachten und sie entsprechend pflegen, indem Sie sie regelmäßig warten und reparieren. Mit dem Kauf einer Immobilie geht auch der Stolz auf das Eigentum und die Freiheit einher, Entscheidungen über Stil und Verbesserungen zu treffen, die man als Mieter normalerweise nicht hat. Auf manchen Märkten kann der Kauf einer Immobilie mit Garten, Garage oder dem dritten Schlafzimmer, von dem Sie schon immer geträumt haben, sogar erschwinglicher sein als die Anmietung einer vergleichbaren Immobilie.

Andererseits kann es gute Gründe für Ihren Lebensstil geben, weiterhin zu mieten, anstatt eine Immobilie zu kaufen. Die Miete ist vielleicht vorzuziehen, wenn Sie nicht die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie tragen möchten und die Wahrscheinlichkeit besteht, dass Sie für dringende Reparaturen aufkommen müssen. Vielleicht steht eine Veränderung an, z. B. ein beruflicher Wechsel oder ein Kind, das eine andere Schule besucht, so dass das Mieten einer Immobilie finanziell sinnvoller ist und besser zu Ihren langfristigen Zielen passt. Mieten kann auch eine gute Wahl sein, wenn Sie einen aktiven Lebensstil haben, häufig umziehen oder einfach mehr Freiheit bevorzugen und nicht bereit sind, eine große Verpflichtung einzugehen.

## Mieten oder kaufen: Vor- und Nachteile

Bei der Entscheidung, ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen möchten, sollten Sie die Vor- und Nachteile jeder Option abwägen.

### Vorteile des Mietens einer Immobilie

- Reparaturen der Immobilie: Wenn in einer gemieteten Immobilie etwas kaputt geht, ist in der Regel der Vermieter dafür verantwortlich, es zu reparieren, nicht Sie. Wenn also die Klimaanlage mitten im Sommer nicht mehr funktioniert, müssen Sie nicht Tausende von Dollar ausgeben, um sie zu reparieren.

- Monatliche Wohnkosten: Wenn Sie eine Immobilie mieten, bleiben Ihre monatlichen Wohnkosten in den meisten Fällen gleich, abgesehen von geringen Schwankungen bei den Nebenkosten. Ihre Grundmiete ändert sich nicht, und Sie müssen wahrscheinlich keine Kosten für Notreparaturen, Instandhaltungskosten oder Grundsteuern einplanen.

- Flexibilität: Sie können nach Ablauf Ihres Mietvertrags umziehen oder in eine andere Stadt umziehen, ohne sich Gedanken über den Verkauf Ihrer Immobilie machen zu müssen. Durch die Anmietung einer Immobilie können Sie außerdem herausfinden, welche Art von Immobilien Ihnen gefällt, welche Grundrisse Sie nicht mögen und ob eine bestimmte Wohngegend für Sie geeignet ist, bevor Sie eine Immobilie kaufen.

- Investitionsmöglichkeiten: Die Vermietung kann einen Teil Ihres Einkommens freisetzen, da Sie es nicht für Reparaturen oder Verbesserungen ausgeben müssen. Möglicherweise verfügen Sie über zusätzliche Mittel, auch als verfügbares Einkommen bezeichnet, die Sie in die Entwicklung Ihrer Finanzen investieren können, anstatt in Immobilien zu investieren. Vielleicht können Sie sogar Geld für eine Anzahlung sparen.

### Nachteile von Mietimmobilien

- Vorübergehend: Der größte Vorteil des Mietens ist gleichzeitig auch der größte Nachteil. Wenn Sie vorhaben, in einer Gemeinde Wurzeln zu schlagen, ist das Mieten möglicherweise nicht die beste Option, da die meisten Mietverträge nur ein oder zwei Jahre laufen.

- Ungewissheit: Sie wissen nicht, wann der Eigentümer der Immobilie beschließt, dass er die Verantwortung als Vermieter nicht mehr tragen will. Wenn Ihre Miete fällig wird, könnte er beschließen zu verkaufen, was bedeutet, dass Sie ausziehen müssen. Wenn Ihr Mietvertrag ausläuft, kann es sein, dass die Wohnung Ihnen keine Möglichkeit bietet, den Mietvertrag zu verlängern.

- Mögliche Mieterhöhungen: Wenn Sie Mieter sind, kann sich Ihre Miete jedes Jahr, wenn Sie Ihren Mietvertrag verlängern, erhöhen. Je nachdem, ob Sie die Miete verhandeln oder nicht, können die neuen Kosten Ihr Budget sprengen. In diesem Fall müssen Sie sich wahrscheinlich eine neue Wohnung suchen.

- Kein Eigenkapital: Als Mieter bauen Sie kein Eigenkapital auf, d. h. den Prozentsatz des Immobilienwerts, für den Sie bezahlt haben, und nicht den Anteil, den Ihr Kreditgeber noch besitzt. Wenn Sie jeden Monat Ihre Miete zahlen, helfen Sie jemand anderem beim Aufbau von Eigenkapital, während Sie diese Mittel zur Verbesserung Ihrer eigenen Finanzen verwenden könnten.

- Eigentum im Ist-Zustand: In der Regel haben Sie nicht die Möglichkeit, eine Mietwohnung an Ihre Bedürfnisse anzupassen. Manche Vermieter gestatten Ihnen zwar kleine Änderungen, z. B. das Streichen der Wände Ihres Wohnraums, aber Sie müssen sie wahrscheinlich wieder in der ursprünglichen Farbe streichen, wenn Sie einziehen.

### Die Vorteile des Immobilienkaufs

- Sie bauen Eigenkapital auf: Als Hauseigentümer haben Sie die Möglichkeit, Eigenkapital aufzubauen und den Wert Ihrer Immobilie zu steigern. Je länger Sie Ihre Immobilie besitzen, desto mehr Eigenkapital haben Sie und desto mehr Geld werden Sie wahrscheinlich erzielen, wenn Sie sie verkaufen. Mit Eigenkapital können Sie sich auch Geld für größere Ausgaben leihen und ein Vermögen aufbauen, das Ihnen später im Leben zugute kommen wird.

- Anpassbar: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, gehört sie Ihnen - Sie können sie streichen, umgestalten und den Raum nach Ihren Wünschen gestalten, ohne sich an die Regeln eines Vermieters halten zu müssen. Dieser Stolz auf die eigene Immobilie ist ein großes Plus für alle, die dort einziehen möchten.

- Stabilität: Sie sind nicht der Gnade eines Vermieters ausgeliefert, der nach Ablauf Ihres Mietvertrags beschließen könnte, die Immobilie zu verkaufen. Sie haben die Freiheit zu entscheiden, wie lange Sie in der Immobilie bleiben wollen und ob und wann Sie sie verkaufen möchten.

- Steuervorteile: Einige Hausbesitzer können Steuervorteile in Anspruch nehmen, d. h. Ermäßigungen bei Ihren Bundes- oder Landessteuern. Viele Erstkäufer können ihre Hypothekenzinsen von der Steuer absetzen, wodurch Sie bei der Steuererklärung Geld sparen können.

### Nachteile beim Kauf einer Immobilie

- Abschlusskosten: Während des Immobilienkaufs müssen Sie auch die typischen Abschlusskosten und andere im Voraus anfallende Kosten und Ausgaben - Inspektion, Rechtsschutzversicherung, Kreditgebergebühren - berücksichtigen, die sich oft auf 2-5 % des Kaufpreises der Immobilie belaufen. Es gibt jedoch viele Programme zur Unterstützung der Anzahlung, die Ihnen helfen können, einen Teil der Abschlusskosten zu decken.

- Immobilienwert: Im Idealfall steigt der Wert Ihrer Immobilie zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs und dem Zeitpunkt des Verkaufs, aber das ist nicht immer der Fall. Ereignisse, auf die Sie keinen Einfluss haben, wie z. B. eine Veränderung der Wirtschaftslage, können den Wert Ihrer Immobilie verringern. Hinzu kommen die Kosten, die Sie für die Renovierung der Immobilie aufgewendet haben, und andere Gebühren, die Sie als Hauseigentümer gezahlt haben, wie z. B. HOA-Gebühren, Hausratversicherung usw. Je länger Sie in Ihrer Immobilie bleiben, desto mehr Zeit haben Sie, diese zusätzlichen Kosten zu verteilen und Ihre Rendite zu erhöhen.

- Kosten für die Instandhaltung der Immobilie: Mit dem Eigentum an einer Immobilie geht die Verantwortung für deren Instandhaltung einher. Wenn das Dach ein Leck hat, müssen Sie sich um die Reparaturen kümmern und dafür aufkommen. Sie müssen auch auf Notreparaturen vorbereitet sein, z. B. bei einem Rohrbruch oder einem kaputten Ofen.

- Investitionsbeschränkungen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, stecken Sie möglicherweise den Großteil Ihres Geldes in eine einzige Investition - die Immobilie. Das bedeutet, dass Sie möglicherweise kein zusätzliches Geld in Aktien oder andere Anlagen investieren können. Allerdings könnten sich Verbesserungen an der Immobilie beim Verkauf als attraktive langfristige Investition erweisen.

- Grundsteuern: Ein weiterer wichtiger Kostenpunkt, den Sie als Hauseigentümer berücksichtigen müssen, sind die Grundsteuern. Je nach dem Gebiet, in dem Sie eine Immobilie kaufen, können die Grundsteuern einen erheblichen Kostenfaktor darstellen. Wenn Sie eine Wohnung mieten, zahlen Sie keine Grundsteuer. Wenn Sie eine Immobilie mieten, wird Ihr Vermieter die Grundsteuer wahrscheinlich in Ihre monatliche Mietzahlung einbeziehen.

## Was Sie beachten sollten: Miete oder Kauf einer Immobilie

Ob Sie sich für die Miete oder den Kauf einer Immobilie entscheiden, ist eine persönliche Entscheidung, bei der verschiedene Aspekte Ihres Lebens zu berücksichtigen sind. Von Ihrer finanziellen Situation über Ihren Lebensstil bis hin zu Ihrer beruflichen Situation und Ihren langfristigen Zielen gibt es viele Faktoren, die darüber entscheiden können, ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen sollten. Wenn Sie noch unsicher sind, welche Option für Sie die beste ist, sprechen Sie mit einem Hypothekarkreditgeber oder Immobilienmakler, der Sie professionell beraten kann.

Mieten oder kaufen Sie eine Immobilie in Luxemburg?

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Suchen Sie nach Möglichkeiten, in den luxemburgischen Mietmarkt zu investieren? Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie sich die richtigen Fragen stellen, bevor Sie sich auf eine Mietwohnung einlassen. Ihre Antworten auf diese Fragen werden Ihnen helfen, einen Plan für die Vermietung Ihrer Wohnung zu formulieren und gleichzeitig Ihre Aufmerksamkeit auf potenzielle Schwachstellen zu lenken. Sie fragen sich, wie Sie anfangen sollen? Befolgen Sie diese Tipps, die wir Ihnen geben, um erfolgreich zu sein!

## 1. Sie sollten zunächst Ihre Bedürfnisse ermitteln, bevor Sie ein Haus mieten

Bevor Sie in ein zu vermietendes Haus einziehen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, wo Sie hinwollen. Werden Sie studentische Mieter in Betracht ziehen? Einen Ehemann und seine Frau?

Sie müssen über eine Reihe von Faktoren nachdenken, z. B. über die Lage, die Nähe zu wichtigen Infrastrukturen, die gewünschte Mietdauer (ein Jahr oder mehrere Jahre) und vieles mehr.

Wussten Sie, dass Sie einen höheren Preis verlangen können, wenn Sie eine bereits möblierte Wohnung vermieten? Bestimmen Sie Ihre Ziele, um das bestmögliche Szenario zu wählen.

## 2. Erstellen Sie einen Plan, um ein Haus zur Miete zu finden und zu bekommen

Sobald Sie wissen, was Sie erreichen wollen, wird die Wahl des Plans weniger schwierig sein.

Es ist eine gute Idee, im Voraus zu planen, ob Sie z. B. für Ihren Ruhestand in eine Mietimmobilie investieren möchten. Was ziehen Sie vor: in der Stadt in der Nähe aller Annehmlichkeiten oder auf dem Land zu leben?

Ein junges Paar ohne Kinder ist der ideale Mieter für eine Wohnimmobilie in der Nähe aller Annehmlichkeiten, da es wahrscheinlich in naher Zukunft ein Haus kaufen möchte, sodass Sie den Mietvertrag zu gegebener Zeit leichter kündigen können.

## 3. Ziehen Sie die Perspektive des Wiederverkaufs in Betracht

Sie sollten immer den Marktwert Ihrer Mietimmobilie berücksichtigen, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben. Auch wenn Sie im Moment kein langfristiges Ziel vor Augen haben, gilt dies trotzdem.

Es kann z. B. schwieriger sein, einen Mieter für ein Haus auf dem Land zu finden als für ein Haus in oder in der Nähe einer größeren Stadt. Es ist möglich, dass die Wertsteigerung entsprechend geringer ausfällt.

Wenn Sie die letzte Bedingung erfüllen, kann sich Ihr gesamter Ansatz ändern.

## 4. Legen Sie die Miete fest und organisieren Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie

Ein weiterer Faktor, der Ihre Strategie entgleisen lassen kann, ist die Art und Weise, wie Sie sie bezahlen wollen.

Wissen Sie, ob Sie über die finanziellen Mittel verfügen, um Ihre Mietziele zu erreichen? Haben Sie zum Beispiel die finanziellen Mittel, um ein komplett möbliertes Haus zu vermieten? Sie können sich nicht mit Möbeln von schlechter Qualität zufrieden geben, die den Wert Ihrer Wohnung mindern und häufiger ersetzt werden müssen.

Das Verfahren zur Bestimmung der Miete wird Ihnen auch dabei helfen, ein Budget zu erstellen. Denken Sie daran, dass Sie in Zeiten, in denen die Immobilie nicht bewohnt wird, keine Miete erhalten. Es ist wichtig, alle Kosten zu berücksichtigen, die mit einer Mietimmobilie verbunden sind, wie z. B. Instandhaltungskosten, Steuern und Miteigentumsgebühren. Es ist möglich, dass Sie für bestimmte Kosten in Vorleistung treten müssen.

Alles, was Sie wissen müssen, um einen gut durchdachten Plan für die Hausvermietung zu erstellen, wird oben dargestellt. Benötigen Sie noch weitere Informationen? Zögern Sie nicht, Ihre Frage an unsere Nextimmo-Immobilienmakler zu richten und wir werden unser Bestes tun, um Ihnen zu helfen.

4 Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie ein Haus mieten

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Private Eigentümer, die sich von einem Haus oder einer Wohnung trennen wollen, machen oft viele Fehler. Wann es sich lohnt, einen Immobilienmakler zu beauftragen und wie man darauf verzichten kann.

Die Kinder erben eine Eigentumswohnung, wollen aber nicht darin wohnen oder Eigentümer werden. Oma und Opa werden zu pflegebedürftigen Personen und müssen in ein Pflegeheim gebracht werden. Ehepaare trennen sich und müssen ihr Haus verkaufen. Der Ehemann stirbt und das Haus wird zu groß. Oder die Eigentümer sehen einfach eine gute Gelegenheit, eine günstig vermietete Immobilie loszuwerden - wer weiß, ob die Immobilienpreise in Zukunft noch weiter steigen werden?

Wie auch immer, es kann viele Gründe für den Verkauf einer Immobilie geben. Und derzeit ziehen immer mehr Eigentümer den Verkauf ihrer Immobilie in Betracht. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien ist bereits um 30% gestiegen, wie ein Vergleich zwischen dem zweiten Quartal 2021 und dem zweiten Quartal 2022 des Immobilienportals atHome zeigt. Im Gegensatz dazu sind die Kaufgesuche für Immobilien innerhalb eines Jahres in ganz Luxemburg gesunken, wobei das eine mit dem anderen zusammenhängt: _"Die Vermarktung von Kaufimmobilien wird aufgrund der gesunkenen Nachfrage komplexer, weshalb wieder mehr Immobilien auf dem freien Markt angeboten werden"_, berichtet Nextimmo.

Aber was ist der beste Weg, eine Immobilie zu verkaufen? Und was sind die möglichen Fehler? Zunächst einmal stellt sich meist eine Frage: Mit oder ohne Makler? Viele Privatverkäufer denken vielleicht: _"Ich kann gut ohne auskommen, ich muss nicht Tausende von Euro Provision zahlen"._ Aber es gibt gute Gegenargumente. Private Verkäufer unterschätzen oft ihre eigenen Gefühle. Das sagt Rudolphe Aben.

## Eigentümer neigen dazu, ihre Immobilie für wertvoller zu halten, als sie tatsächlich ist

Solche Eigentümer sehen in ihrer Immobilie ein Juwel, das objektiv gesehen vielleicht eher eine alte, abgenutzte Schachtel ist, und übersehen Mängel wie eine fehlende Dachisolierung, die jeder Außenstehende sofort bemerken würde. Ökonomen sprechen vom Eigentumseffekt. Dieser besagt, dass alles, was dem Eigentümer gehört, einen höheren Wert hat als das, was anderen gehört. _"Es ist psychologisch schwierig, sich davon zu distanzieren und sich quasi von außen in die Rolle eines potenziellen Käufers zu versetzen",_ erklärt Rudolphe Aben.

Am besten ist es, einen Immobilienmakler zu beauftragen: Er weiß, welche Preise wo erzielt werden können, kann Mängel erkennen und kann sich im besten Fall als "kompetenter Diplomat" in die Lage des Käufers und des Verkäufers versetzen. Wenn der Verkauf jedoch privat organisiert wird, können die Aussagen der potenziellen Käufer für den Verkäufer beleidigend sein. Man kann sich selbst unsympathisch finden - und schon wird der Verkauf schwieriger oder sogar unmöglich, weil Emotionen ins Spiel kommen. 

_"Es ist auch sehr schwierig, Verhandlungen in eigener Sache zu führen, vor allem, wenn man dies nicht ständig tut"_, erklärt Rudolphe Aben. Letztendlich kann es sich daher lohnen, einen Makler zu beauftragen - weil er ein so gutes Verkaufsergebnis erzielt, dass die vom Verkäufer gezahlte Provision (die dann oft heimlich auf den Verkaufspreis aufgeschlagen wird) durch den höheren Verkaufspreis wieder hereingeholt wird.

Rudolphe Aben warnt private Verkäufer, die es vorziehen, ihr Glück allein und ohne Makler zu versuchen, vor allem vor einem Fehler: sich auf kostenlose oder gegen eine geringe Gebühr erhältliche Immobilienbewertungen zu stützen, um den richtigen Preis zu finden. _"Diese Bewertungen sind keinen Schuss Pulver wert"_, sagte er. Sie sind lediglich ein "reiner Marketing-Gag, um an Adressen von verkaufswilligen Eigentümern zu gelangen". Es handelt sich lediglich um statistische Werte aus Datenbanken, die in ländlichen Gebieten aufgrund der geringen Fallzahlen keine Bedeutung haben und in Großstädten _"eine falsche Zahl liefern, da sie auf der Grundlage der Angebotspreise berechnet werden"_.

Diese liegen jedoch in der Regel 15-25% über den erzielbaren Preisen. Darüber hinaus hängen die Ergebnisse u.a. davon ab, was die Eigentümer eingeben und wie sie z.B. den Bauzustand oder den Modernisierungsbedarf bewerten. Dies führt zu Fehleinschätzungen, da Privatpersonen "ihre Immobilie immer schöner sehen". Es ist besser, ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellen zu lassen. Dies koste zwischen 650 und 1500 EUR, aber der Preis hänge auch von der Immobilie ab. Rudolphe Aben betont jedoch, dass ein so ermittelter Verkehrswert nur ein wichtiger Anhaltspunkt ist und dass der Preis von der Marktsituation abhängt. _"Es ist der Käufer, der den Preis bestimmt"_, sagt er.

## Die Besichtigung

Rudolphe Aben rät, sich im Voraus zu überlegen, wann und wie die Immobilie am besten präsentiert werden kann. Wenn Sie die Termine so legen, dass die potenziellen Käufer einander folgen und sehen, schüren Sie nur den Wettbewerb. Dies kann dazu führen, dass sich die potenziellen Käufer schneller entscheiden. Der Experte rät, geduldig zu sein. Es kann einige Monate dauern, bis eine Immobilie verkauft wird. Sie sollten auch nicht zu enttäuscht sein, wenn die ersten Treffen erfolglos bleiben. Dies kann daran liegen, dass die Anzeige zwei Gruppen angezogen hat, die nicht wirklich Käufer sind: _"Die Seher, die neugierig sind und die Besichtigung von Immobilien als Hobby betrachten. Und die ewig Unentschlossenen. Diese Gruppe sehnt sich nach einem Traumhaus oder einer Traumwohnung zu einem Schnäppchenpreis. Aber beides zusammen erweist sich als Fata Morgana"_, warnt Rudolphe Aben.

## Preisfindung:

Der Experte empfiehlt, sich vorher zu überlegen, welchen realistischen Mindestpreis man nach Abzug eventueller Zugeständnisse in jedem Fall erzielen möchte. Auf diesen Preis kann man etwa zehn Prozent aufschlagen, um einen Verhandlungsspielraum zu haben. Käufer sind oft zufrieden, wenn es ihnen gelingt, den Preis um bis zu fünf Prozent des Angebotspreises zu senken. Rudolphe Aben warnte davor, ein zu hohes Angebot zu machen. "Überhöhte Preise sind der häufigste Grund für das Scheitern von geplanten Privatverkäufen", sagte er. Wenn der Verkäufer den Angebotspreis senken muss, weil die Immobilie monatelang erfolglos inseriert wurde, wird sie als "verbrannt" betrachtet. Es wird dann noch schwieriger, zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Die Preisschwelle: Private Käufer haben oft selbst eine runde Grenze. Beispiel: Eine Immobilie darf nicht mehr als 600.000 EUR kosten. Rudolphe Aben rät, den Preis unterhalb solcher Preisschwellen anzusetzen, z.B. bei 598.000 Euro. _"Ein wenig Preispsychologie kann oft Wunder bewirken"_, sagt er.

## Das Preisgespräch:

Eine Wohnung oder ein Haus von privat an privat zu verkaufen ist letztlich eine Frage des Vertrauens. _"Je glaubwürdiger und vertrauenswürdiger Sie auf Ihre potenziellen Käufer wirken, desto größer sind Ihre Verkaufschancen"_, sagt Rudolphe Aben, der vor typischen Anfängerfehlern warnt, wie ständiges Reden mit potenziellen Käufern, eindringliche Lobpreisungen der Immobilie oder dem Käufer das Gefühl zu geben, dass Sie dringend und schnell das Geld aus dem Verkauf benötigen. 

_"Es ist besser, den potenziellen Käufer erst einmal über seine Eindrücke sprechen zu lassen"_, rät der Experte. Dennoch sind Verkäufer natürlich verpflichtet, potenzielle Käufer über die wichtigsten Mängel und versteckten Fehler oder über eine Eigentümergemeinschaft mit heftigen Konflikten zu informieren. 

Verkäufer sollten immer eine Antwort auf die Frage "Warum verkaufen Sie? Wenn die Preisverhandlungen konkret beginnen, sollten Sie die Preise für ähnliche Immobilien in der Umgebung kennen, um argumentieren zu können. Es ist auch hilfreich, wenn Verkäufer sich immer eines Grundsatzes bewusst sind: "_Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen"_.

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